คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน ๆ โดย เมตตา ทับทิม misstubtim@yahoo.com
ภายในกลางเดือน พ.ย.58 นี้ ข่าวดังอีกเรื่องหนีไม่พ้น "นโยบายบ้านคนจน"
กล้าฟันธงโดยไม่ต้องพึ่งหมอดูหมอเดา เพราะเป็นตารางเวลาในการติดตามงานของทีมเศรษฐกิจรัฐบาล ทั่นบอกว่าภายใน 30 วัน ให้มาคุยรอบที่ 2 กันเถอะ
ก่อนหน้านี้ วันที่ 16 ต.ค.58 "อ.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์" รองนายกรัฐมนตรีฝ่ายเศรษฐกิจ เชิญประชุม 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ พร้อมด้วยส่วนราชการที่เกี่ยวข้องกับการสร้างบ้าน ประกาศนโยบายบ้านคนจน
แนวทางคือเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมก็ได้ ราคาอั้นไม่เกิน 6 แสนบาท เพื่อให้มีภาระผ่อนเดือนละ 3,000-4,000 บาท คนที่ซื้อก็ต้องเป็นผู้มีรายได้น้อย คำนิยามคือมีรายได้ครัวเรือนละ 15,000 บาท
โจทย์ของรัฐบาลคือ เดิมมีหน่วยงานรัฐวิสาหกิจ ได้แก่ การเคหะแห่งชาติ (กคช.) เขามีหน้าที่ทางตรงในการสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยอยู่แล้ว แต่จุดอ่อนมี 2 ข้อ 1.ทำเลไกลมาก ทำให้เพิ่มต้นทุนการเดินทางให้กับคนจน 2.โอนไปแล้วคุณภาพชีวิตไม่ได้มาตรฐาน กลายเป็นแหล่งเสื่อมโทรม
เพราะฉะนั้น นโยบายบ้านคนจนเวอร์ชั่นใหม่ หรือจะเรียกว่าเวอร์ชั่นรัฐบาล คสช.ก็ได้ จึงมีโจทย์ที่คิดว่าใหม่จริงๆ 3 เรื่องด้วยกัน 1.ทำเลดีขึ้น (หวังไว้อย่างนั้น) อย่างน้อยต้องมีอินฟราสตรัคเจอร์อย่างไฟฟ้า น้ำประปา และรถเมล์เข้าถึง 2.จะเน้นเรื่องบริการหลังการขาย อธิบายอีกทีคือจะต้องมีระบบนิติบุคคลที่เข้มแข็ง ดูแลชุมชนให้สวยงาม ซึ่งมีผลต่อค่าเสื่อมราคาในอนาคตของบ้านหรือคอนโดฯคนจน
เรื่องที่ 3 สนุกยิ่งขึ้นไปอีกเมื่อจะดึงภาคเอกชนมาช่วยกันก่อสร้างด้วย แต่ไม่ได้ให้มาฟันกำรี้กำไรกับโครงการนี้หรอกนะ รัฐบาลออกแบบนโยบายบ้านคนจนว่าถ้าจะร่วมทุนรัฐกับเอกชนจะต้องทำภายใต้โมเดล
"โซเชียลเอ็นเตอร์ไพรส์"อธิบายง่ายๆก็คือโครงการซีเอสอาร์นั่นเอง ไม่ให้คิดกำไร แต่ให้เอกชนทำแค่ "คุ้มทุน" ก็พอ
ถ้าคำนวณเป๊ะๆ ตามกำหนดนัด 30 วัน ก็แปลว่าภายในวันที่ 16 พ.ย.58 จะต้องมีการประชุมติดตามงานรอบที่ 2
Advertisement
หันกลับมาดูต้นเรื่องกันดีกว่า ความจริงนโยบายสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย เป็นภารกิจทางตรงของการเคหะฯเขาก็ทำงานรูทีน (งานประจำ) ของเขาอยู่แล้ว ประเด็นอยู่ที่การเคหะฯครบ 42 ปี (ก่อตั้ง 12 ก.พ.2516 แต่เริ่มลงมือตอกเข็มสร้างบ้านจริงๆ น่าจะปี 2519) เพิ่งจะสร้างบ้าน 709,256 หน่วยเท่านั้นเอง เฉลี่ยปีละ 1.6 หมื่นหน่วย
ในขณะที่นโยบายสร้างบ้านคนจน แผนแม่บทล่าสุดคือกำหนดเวลา 10 ปี (2559-2568) จะสร้างก่อน 2.7 ล้านหน่วย เฉลี่ยปีละ 2.7 แสนหน่วย หรือเกือบ 17 เท่าของความสามารถหน่วยงานการเคหะฯในแต่ละปี
ข้อมูลลึกๆ กว่านั้น รัฐบาลทั่นไปสำรวจเจอว่า คนจนทั่วประเทศที่ไม่มีบ้านเป็นของตนเองหรือยังเช่าบ้านอยู่ มี 4.5 ล้านครัวเรือน แต่จะให้ทำทันทีก็ไม่ไหว ก็เลยแบ่งครึ่งหนึ่งมาทำก่อนในช่วง 10 ปี อย่างน้อยคนที่เช่าอยู่ก็เปลี่ยนมาเป็นค่าผ่อน แลกกับมีบ้านเป็นของตัวเอง มีความมั่นคงในชีวิตในด้านที่อยู่อาศัย
ทีนี้ กลับมาดูว่าเค้กบ้านคนจนปีละ 2.7 แสนหน่วย ถ้าจะให้การเคหะฯทำเพียงลำพังก็คงจะหนักเกินไป เพราะถ้าจะต้องเนรมิตปีละ 2-3 แสนหน่วยจริงๆ ก็คงต้องใช้วิธีจัดซื้อจัดจ้างอย่างมโหฬาร แต่ต้องไม่ลืมว่าภาพหลอนของการบริหารจัดการโครงการบ้านเอื้ออาทรในอดีตที่มีการคอร์รั่ปชันมโหฬาร ยังเป็นทุกขลาภติดตัวการเคหะฯมาจนถึงทุกวันนี้
เรื่องนี้ แอบไปสอบถามความสมัครใจภาคเอกชนมาบ้างแล้ว ในเชิงไอเดียทุกคนขานรับ แต่พอบอกว่าต้องร่วมทุนกับหน่วยงานรัฐ บอกให้ก็ได้ว่าแทบทุกคนถอยฉากไปตั้งการ์ดกันหมด เงื่อนไขคือ 1.ทำเลต้องดีจริงๆ เพราะคัมภีร์อสังหาริมทรัพย์คือ "ทำเล ทำเล และทำเล"
2.เรื่องคุณภาพชีวิต เอกชนเห็นด้วยอย่างยิ่ง แต่ก็มีต้นทุนพ่วงมาด้วย เข้าทำนองของฟรีไม่มีในโลก ตอนนี้การบริหารนิติบุคคลบ้าน-คอนโดฯ มีค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนตก 35 บาท/ตารางวา หรือตารางเมตรก็ว่าไป คำนวณแล้วเฉลี่ยเดือนละ 700-800 บาท รับได้หรือไม่ เพราะถ้าต่ำกว่านี้ก็ไม่สามารถทำให้มีประสิทธิภาพที่ดีได้ (เอกชนเขาว่ามาอย่างนั้น)
โจทย์ข้อนี้ ถ้าจำเป็นก็คงหนีไม่พ้นรัฐบาลต้องมาอุดหนุนอีกนั่นแหละ เงินภาษีทั้งนั้น และอย่าลืมว่าบ้านเอื้ออาทรหรือบ้านยั่งยืนของการเคหะฯทุกหน่วยจำกัดราคาขายไม่เกิน 3-5 แสน ต้นทุนสร้างจริงทำไม่ได้หรอก วิธีการคือใช้เงินภาษีไปอุดหนุนหน่วยละ 8 หมื่นบาท บ้านคนจนรอบนี้ไม่รู้ว่าต้องอุดหนุนอะไร และจำนวนเท่าไหร่
3.รัฐบาลจะเอาที่ดินมาให้เช่าระยะยาว 50-90 ปี เอกชนเป็นคนลงทุนก่อสร้างและขาย เงื่อนไขเอกชนคือรัฐบาลหาที่ดินให้ไม่พอ แต่จะต้องให้แบงก์รัฐ (ธอส. ออมสิน กรุงไทย) ตั้งวงเงินมาปล่อยกู้ซื้อบ้านคนจนด้วย จึงจะมีโอกาสทำได้จริง เพราะสร้างมาแล้วต้องขายได้ด้วย
เรื่องนี้ไปทำการบ้านมาจึงเข้าใจกระจ่างแจ้งมากขึ้นเป็นเพราะกลุ่มลูกค้าบ้านเอื้ออาทรหรือจะใช้ชื่ออะไรก็แล้วแต่เอาเป็นว่าซื้อบ้านในโครงการของการเคหะฯก็แล้วกันมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุดในตลาดเงินกู้ กล่าวคือสูงถึง 55% แปลว่าขอกู้ 100 ราย แบงก์ปฏิเสธ 55 ราย
4.ถ้าต้องทำจริงๆ เอกชนเขาอยากเป็นอิสระ เข้าใจว่าคงไม่อยากติดร่างแหเวลาจะได้ความดีความชอบ (ฮา)
แต่พอถามว่าจะช่วยกันสร้างได้คนละกี่หลังกี่หน่วย ปรากฏว่าส่วนใหญ่แบไต๋ออกมา คนละ 1,000-2,000 หน่วยเท่านั้นเอง แถมบริษัทที่มีความพร้อมก็มีไม่กี่รายอีกต่างหาก
แค่ยกแรกก็เต็มไปด้วยอุปสรรคมากมาย ขอส่งแรงเชียร์รัฐ+เอกชนสู้ๆ นะคะ
Thailand Stronger Together ค่ะ
ที่มา : มติชนรายวัน 7 พ.ย. 2558
ค้นหาทุกอย่างในเว็บครูบ้านนอก :
